Detrazione 50%: quando è possibile utilizzarla?
La definizione di titolo reale cambia le regole di accesso alla detrazione al 50%
La Legge di Bilancio 2025, approvata a fine 2024, ha introdotto importanti novità in materia di Detrazioni Fiscali. Fra le modifiche più rilevanti spicca la revisione delle aliquote incentivanti per il Bonus Casa e l’Ecobonus, che ad oggi consentono di detrarre il 50% delle spese solo se l’intervento riguarda l’abitazione principale, mentre per tutti gli altri immobili la detrazione rimane limitata al 36%.
Requisiti per definire l’abitazione principale
Per poter usufruire della detrazione al 50% quindi, è necessario che l’immobile oggetto dei lavori sia identificato come abitazione principale. A tal fine, il beneficiario deve soddisfare contemporaneamente tre requisiti:
- Possedere un titolo reale sull’immobile oggetto dell’intervento.
- Avere la residenza nel medesimo immobile.
- Dimostrare la dimora abituale nell’immobile stesso.
In linea teorica, questi tre punti circoscrivono chiaramente i soggetti che ad oggi possono usufruire dell’aliquota massima del 50%.
Il nodo giuridico: il “titolo reale” di godimento
Nonostante quanto sopra, rimane una generale incertezza circa il reale campo di applicabilità della detrazione al 50%. Il dubbio nasce dal significato giuridico di “titolo reale” di possesso o godimento dell’immobile, che non coincide necessariamente con ciò che si è comunemente ritenuto negli ultimi anni.
Diritto reale vs. diritto personale di godimento
- Diritto reale di godimento: è un diritto assoluto, senza l’intermediazione di terzi, e rientra in un numero chiuso di fattispecie tipiche previste per legge (usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione, superficie e servitù).
- Diritto personale di godimento: riguarda invece l’autonomia contrattuale (es. locazione, comodato d’uso gratuito), in cui il soggetto detiene l’immobile ma può usarlo solo subordinatamente all’attività o al consenso di un’altra parte.
Di conseguenza, locazione e comodato d’uso non rientrano tra i diritti reali di godimento, per questo motivo sembrerebbero esclusi dal campo di applicazione della detrazione al 50%.
Locatari e comodatari: possono accedere alla detrazione al 50%?
Ad oggi, la risposta è no. Un locatario (inquilino) o un comodatario non possono beneficiare della detrazione al 50% poiché non possiedono un diritto reale sull’immobile.
Tuttavia, si attende un chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate: fino al 2024, tutti i titoli di possesso o di godimento erano considerati su un piano di sostanziale equiparazione, mentre ora risulta quantomeno insolito escludere locatari e comodatari dalle aliquote più vantaggiose. È dunque possibile che un intervento normativo o interpretativo futuro possa riallineare le condizioni di accesso al Bonus Casa e all’Ecobonus per queste categorie di soggetti.
Come dobbiamo comportarci?
Fino a eventuali nuove indicazioni o modifiche, restano in vigore le regole attuali, che prevedono la detrazione al 50% solo se:
- L’immobile è un’abitazione principale.
- Il soggetto che sostiene le spese possiede un titolo reale sull’immobile.
- Risiede effettivamente e abitualmente nell’immobile stesso.
Chi non rispetta questi tre requisiti non può usufruire dell’aliquota del 50%, ma è limitato a quella del 36%. In attesa dei necessari chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate, è fondamentale attenersi alle disposizioni vigenti per evitare di incorrere in contestazioni o sanzioni nelle future dichiarazioni fiscali.